[투자의 단상] 2020 부동산 전망 (from 경제의 신과함께)

2개월 전

유튜브 채널에서 즐겨보는 경제의 신과함께 내용 중 부동산 특집 내용을 간추려 보았습니다.

-이코노미스트: 하나금융투자 채상욱 수석
-Source: Youtube/신과함께#123/2020 부동산 특집

[개인 촌평]


*관련 내용은 아래 요약 자료를 참고 바랍니다. 저는 전문가가 아니므로 단순히 콘텐츠를 소비하고 경제에 대한 관심 차원에서 정리한 내용이므로 각자의 판단으로 내용을 보시면 좋겠습니다.

부동산 가격을 움직이는 주요 요인은 수요와 공급 측면일 것입니다.
애널리스트의 요약에 의하면 수요 측면은 주로 개인들의 소득증대로 인한 것과 소득을 바탕으로 하는 대출 기저효과가 될 것입니다.
공급측면은 주로 정부부문에서 일어나는 공급량 조절 측면이 될 듯 합니다. (동영상에서는 수요/공급측면이라 하였으나 개인적으로는 소득/대출 효과를 수요 측면이라 정리할 수 있을 듯 합니다.)

과거 경제개발 초/중기에는 외채로부터 시작한 경제개발 자금이 기업에 집중 투자되고, 부동산 붐이 일던 초기에도 개인에게는 대출시장 자체가 존재하지 않았습니다. (삭월세로 부터 시작한 전세시장 형성의 근본 원인)
IMF 시절을 겪으며 본격적으로 경기 부양을 위한 대출 효과가 유발되기 시작하여 지금에 이르렀으며 최소한 우리나라 만큼은 대출에 의한 기저효과(전세제도를 포함한 2차 유동성 확보)가 수요 측면을 움직이는 강력한 모멘텀으로 작용하기 시작한 것 같습니다.

현재의 동향은 아래 요약 자료를 보시면 될 것 같고, 향후 시장 전망에 있어서 우리에게 의미심장한 시사점을 던져 주는 것 같습니다.
즉, 언택트 문화 혹은 1인 소핵가구의 증가 트렌드를 반영한 주거 개발이 향후 주류가 될 것이며 아울러 메가시티를 지향하는 다핵화된 거점도시로 정책방향이 나아가게 될 것이라는 점입니다.
관련해서는 언제 시간나는 대로 나름의 분석을 담은 글을 한번 써보는 것도 좋을 듯 싶습니다.

요약하자면 공급 측면에서는 최소한 현 정권 내에서는 대출규제의 지속, 수요(향후 트렌드를 반영한) 예측에 따른 지속적 공급 그리고 구도심 내에서도 공적 프로젝트를 가미한 발상의 전환을 통한 공급 패러다임 변화가 이루어질 것이라는 내용이네요.

우리가 참고할 부분은, 경제성장과 더불어 소득증대 효과로 인한 부동산 시장 상승과 아울러 대출 기저효과가 부동산에 미치는 영향이 컸다는 부분이며, 향후에는 새로운 주택시장의 트렌드 변화에 따른 패러다임의 변화가 가속화될 것이라는 점입니다.

이제 우리는 부동산 시장에 있어서도 커다란 변혁기에 와있는 것이 아닌가 하는 느낌을 받습니다.
현재 진행중인 신규아파트 선호현상과 아울러 향후 주거 가치에 대한 재평가 작업이 진행될 것으로 생각합니다.
각자 생각하는 가치에 맞게 적절한 시기에 투자가 이루어진다면 좋을 것 같습니다.


[주요 내용]

부동산 가격을 움직이는 3개의 축

  1. 소득증가
  2. 대출효과
  3. 공급측면

과거


ㅇIMF시대 이전에는 소득으로만 부동산 시장을 움직임(가계대출 시장 미존재)
ㅇIMF 시기 소득이 줄어 듦으로서 부동산 시장이 급격히 하락
ㅇ그후 소득에 따른 구매력+대출 시장이 개화됨 ->레버리지 시장의 창출


현재(소득/대출 측면)

ㅇ각종 부동산 (대출)규제로 인한 초고가(9억이상) 주택시장과 이하(9억 이하) 주택 시장으로 양분됨

ㅇ코로나19 Pandemic>성장률 둔화>소득둔화 효과>고가 부동산 시장 위축>중저가 부동산 안정화
ㅇ9억 이상 초고가 주택: 고소득 전문직->초고가 주택 수요 -> 코로나로 위축 가능성
ㅇ9억 이하 주택은 대출이 지속 증가함에 따라 구매력이 여전히 작동하고 있음(+ 요인)


현재(공급측면)

ㅇ'14~'18년 사이에 택지개발 중단으로 인한 공급부족 현상 심화

ㅇ현재 수요에 적합한 공급량이 지속되고 있음
ㅇ올해는 3개 축 중에서 소득 측면의 영향이 클 것으로 판단 (GDP 성장률 저하)


예상(Trend 변화)

ㅇ1,2년간 약보합세 기조가 이어진다면 전체적인 시장이 하향 안정화될 가능성(심리적 위축)
ㅇ코로나 2차 발생(10,11월) 가능성 100% 염두에 두어야~
ㅇ언택트 문화: 부동산 측면에서는 가구,인테리어 시장이 늘어나고 있는 추세임


정부정책 변화방향

ㅇ정비사업(재건축)에 대한 관점의 변화가 진행됨
ㅇ도심개발 측면의 재건축은 정부정책/지자체 정책/소유자 선호 등의 합의로 이루어짐
ㅇ정부정책의 변화방향>공적 기능을 보강하는 형태의 사업추진
ㅇ종상향 재건축을 추진하되 늘어나는 물량은 기존의 단순 임대주택이 아닌 1인가구 형태의 공적 분양 형태로 추진 가능성
->공급 물량이 대폭 늘어날 수 있는 효과


주택공급 측면

  • 분산형 집중 메가시티 육성
    ㅇ3기 신도시 등 양적 측면 공급은 지속 추진중
    ㅇ서울집중 도시기능이 광역거점 도시화/분산화 정책으로 다핵체재로 발전할 것임
    ->일관성 있는 정책추진 진행중
    ㅇ공적주택 700만호 이상 공급 정책공약
    ㅇ도시공간 효율성을 높이는 프로젝트가 향후 트렌드
    ㅇ기존 재건축 100채->120채로 20% 순증>공급 효과 크지 않음
    ㅇ다핵체제로 인한 수도권 중심도시 레벨의 지속적인 인프라 개발
    ㅇ국토이용계획방향 변화>경기도 다핵도시로 변모/ 일자리 중심 신도시 공급
    ㅇ3기 신도시 활성화시 기존 2기 신도시도 수혜를 받음 (판교>분당의 예)

  • 1~2인가구 증가에 따른 공급정책 변화
    ㅇ2020년 1인가구 30% 초과하고 있음
    ㅇ1,2인 가구에 특화된 주택 형태의 공급이 상당히 부족함
    ㅇ구도심 1인가구형 프리미엄 공동주택(아파트/주거형 오피스텔) 프로젝트 활성화 (15평 가량)
    단지내 각종 편의시설 제공
    ㅇ사례: 여의도 구MBC/ 브라이튼/ 한 단지내 아파트, 오피스텔, 상가 혼재함
    ㅇ종상향 정비사업의 형태로 주거지역->준주거 지역 등으로 상향하여 증가된 물량은 공적 프로젝트와 결합하는 형태

주택가격 측면(투자관점)


ㅇ향후 9억 이하 대출규제가 자유로운 지역의 가격 움직임이 활발
ㅇ소득중심 가격상승 지역: 안정화 및 지속 수요 유입
ㅇ대출중심 가격상승 지역: 규제 지역화 되면서 투기수요 이탈>가격조정 심화 가능성
ㅇ자가 1주택은 언제든 소신있게 구매하라~; DTI 20% 이내 유지하는 것이 건전함
ㅇ주택 구매시 소득중심으로 수요가 지속 일어나는 지역으로 접근하라~
ㅇ현재는 소득중심 보다 대출중심 가격상승세가 지속되고 있음

기타


ㅇ수도권 인구는 지속 증가중임
ㅇ서울시 만으로는 늘어나는 인구를 감당할 수 없음; 메가시티의 형태로 확대를 생각해야~
ㅇ2025년까지 2400만호 주택공급(현재는 2000만호 정도 됨)
ㅇ1인가구 형태의 물량 공급으로 400만호 공급은 무난할 것임

ㅇ대출중심 주택시장 가격상승의 요인은 아직 남아 있음
ㅇ전세대출을 활용한 유동화가 활발하게 진행중 (to. 주식시장 & 부동산 갭투자 등)
ㅇ전세원금 유동화(연 30조씩 유동화 중): 대출받아서 다른 곳에 투자하는 형태
ㅇ500조 전세대출 중 120조 정도 유동화되었음
ㅇLTV 40%까지 고려한다면 현재 주택시총 5000조 중 40%까지 대출을 받는다면 2000조로 늘어날 수 있음
ㅇ주담대 700조원(현재) -> 2000조원이면 1300조원 정도의 유동화 재원이 공급될 여지가 있음
ㅇ구매력 측면에서 불안요소가 남아 있음
ㅇ대출 규제(자금출처 확인) 등으로 적절히 관리되고 있음

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코로나 사태로 인한 소득감소와 하향안정세 전망에도 1인가구 증가의 견조한 수요는 인상적이네요. 약 1,300조원의 유동화 재원이 어디로 흘러갈지 벌써부터 궁금해집니다.

·

네; 불패의 신화가 지속될지 새로운 패러다임의 변화가 가속될지는 지켜볼 일일듯 싶습니다.
건전한 경제생활을 위해서는 안정화 지속 쪽으로 가는게 여러모로 좋을 듯 합니다.
1인 생활자들에 대한 정책적인 배려도 인상적이구요~
오늘도 좋은하루 되시기 바랍니다.~~~