[Investors Insight] 2020 부동산 시장 전망

2개월 전

유튜브 경제의 신과함께 인터뷰 내용을 정리해 봅니다.

-이코노미스트: 하나금융투자 채상욱 수석
-Source: Youtube/신과함께#123/2020 부동산 특집


부동산 가격을 움직이는 3개의 축 1) 소득증가 2) 대출효과 3) 공급측면

*과거
IMF시대 이전에는 소득으로만 부동산 시장을 움직임(가계대출 시장 미존재)
IMF 시기 소득이 줄어 듦으로서 부동산 시장이 급격히 하락
그후 소득에 따른 구매력+대출 시장이 개화됨 ->레버리지 시장의 창출

*현재(소득/대출 측면)
각종 부동산 (대출)규제로 인한 초고가(9억이상) 주택시장과 이하(9억 이하) 주택 시장으로 양분됨
코로나19 Pandemic>성장률 둔화>소득둔화 효과>고가 부동산 시장 위축>중저가 부동산 안정화
9억 이상 초고가 주택: 고소득 전문직->초고가 주택 수요 -> 코로나로 위축 가능성
9억 이하 주택은 대출이 지속 증가함에 따라 구매력이 여전히 작동하고 있음(+ 요인)

*현재(공급측면)
'14~'18년 사이에 택지개발 중단으로 인한 공급부족 현상 심화
현재 수요에 적합한 공급량이 지속되고 있음
올해는 3개 축 중에서 소득 측면의 영향이 클 것으로 판단 (GDP 성장률 저하)

*예상(Trend 변화)
1,2년간 약보합세 기조가 이어진다면 전체적인 시장이 하향 안정화될 가능성(심리적 위축)
코로나 2차 발생(10,11월) 가능성 100% 염두에 두어야~
언택트 문화: 부동산 측면에서는 가구,인테리어 시장이 늘어나고 있는 추세임

*정부정책 변화방향
정비사업(재건축)에 대한 관점의 변화가 진행됨
도심개발 측면의 재건축은 정부정책/지자체 정책/소유자 선호 등의 합의로 이루어짐
정부정책의 변화방향>공적 기능을 보강하는 형태의 사업추진
종상향 재건축을 추진하되 늘어나는 물량은 기존의 단순 임대주택이 아닌 1인가구 형태의 공적 분양 형태로 추진 가능성>공급 물량이 대폭 늘어날 수 있는 효과

*주택공급 측면
ㅇ분산형 집중 메가시티 육성
3기 신도시 등 양적 측면 공급은 지속 추진중
서울집중 도시기능이 광역거점 도시화/분산화 정책으로 다핵체재로 발전할 것임>일관성 있는 정책추진 진행중
공적주택 700만호 이상 공급 정책공약
도시공간 효율성을 높이는 프로젝트가 향후 트렌드
기존 재건축 100채->120채로 20% 순증>공급 효과 크지 않음

다핵체제로 인한 수도권 중심도시 레벨의 지속적인 인프라 개발
국토이용계획방향 변화>경기도 다핵도시로 변모/ 일자리 중심 신도시 공급
3기 신도시 활성화시 기존 2기 신도시도 수혜를 받음 (판교>분당의 예)

ㅇ1~2인가구 증가에 따른 공급정책 변화
2020년 1인가구 30% 초과하고 있음
1,2인 가구에 특화된 주택 형태의 공급이 상당히 부족함
구도심 1인가구형 프리미엄 공동주택(아파트/주거형 오피스텔) 프로젝트 활성화 (15평 가량)
단지내 각종 편의시설 제공
사례: 여의도 구MBC/ 브라이튼/ 한 단지내 아파트, 오피스텔, 상가 혼재함
종상향 정비사업의 형태로 주거지역->준주거 지역 등으로 상향하여 증가된 물량은 공적 프로젝트와 결합하는 형태

*주택가격 측면(투자관점)
향후 9억 이하 대출규제가 자유로운 지역의 가격 움직임이 활발
소득중심 가격상승 지역: 안정화 및 지속 수요 유입
대출중심 가격상승 지역: 규제 지역화 되면서 투기수요 이탈>가격조정 심화 가능성
자가 1주택은 언제든 소신있게 구매하라~; DTI 20% 이내 유지하는 것이 건전함
주택 구매시 소득중심으로 수요가 지속 일어나는 지역으로 접근하라~
현재는 소득중심 보다 대출중심 가격상승세가 지속되고 있음

*기타
수도권 인구는 지속 증가중임
서울시 만으로는 늘어나는 인구를 감당할 수 없음; 메가시티의 형태로 확대를 생각해야~
2025년까지 2400만호 주택공급(현재는 2000만호 정도 됨)
1인가구 형태의 물량 공급으로 400만호 공급은 무난할 것임

대출중심 주택시장 가격상승의 요인은 아직 남아 있음
전세대출을 활용한 유동화가 활발하게 진행중 (to. 주식시장 & 부동산 갭투자 등)
전세원금 유동화(연 30조씩 유동화 중): 대출받아서 다른 곳에 투자하는 형태
500조 전세대출 중 120조 정도 유동화되었음
LTV 40%까지 고려한다면 현재 주택시총 5000조 중 40%까지 대출을 받는다면 2000조로 늘어날 수 있음
주담대 700조원(현재) -> 2000조원이면 1300조원 정도의 유동화 재원이 공급될 여지가 있음
구매력 측면에서 불안요소가 남아 있음
대출 규제(자금출처 확인) 등으로 적절히 관리되고 있음

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